7571 Sayılı Kanun İle Yapılan Değşiklik Kapsamında Ön Alım Hakkına Dayalı Tapu İptali ve Tescil İstemi
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi
Esas No: 2025/2557
Karar No: 2026/870
Karar Tarihi: 17.02.2026
*ÖN ALIM HAKKINA DAYALI TAPU İPTALİ VE TESCİL İSTEMİ
*7571 SAYILI KANUN İLE YAPILAN DEĞİŞİKLİK
*DEĞİŞİKLİKTEN SONRA AÇILAN DAVALARDA ÖNALIM BEDELİNİN TAŞINMAZIN “DAVA TARİHİNDEKİ” DEĞERİNE GÖRE BELİRLENECEĞİ
*DEĞİŞİKLİK ÖNCESİNDE AÇILMIŞ VE DERDEST OLAN DAVALARDA İSE ÖNALIM BEDELİNİN TESPİTİNDE, DEĞİŞİKLİĞİN YÜRÜRLÜK TARİHİ OLAN 25/12/2025 TARİHİNE GÖRE KEŞFEN BELİRLENEN DEĞER ESAS ALINACAĞI
*İLK DEPO EDİLEN MİKTARLA ARASINDA FARK OLMASI HALİNDE BU FARK DEPO EDİLEREK SONUCUNA GÖRE KARAR VERİLECEĞİ
>4721 S.TMK m. 1, 4, 734, 7521 S.K. m. Geçici 1
ÖZETİ: Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anıları değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alim bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması halinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alim bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir
“İçtihat Metni"
Bölge Adliye Mahkemesi kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:
I.DAVA
Asıl ve birleştirilen davada davacılar vekilleri dava dilekçelerinde: müvekkillerinin paydaşı olduğu dava konusu taşınmazlarda 09.05.2019 tarihli satış işlemiyle davalıya satılan payların önalım hakkı nedeniyle müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
II.CEVAP
Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili cevap dilekçelerinde: asıl ve birleştirilen davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığını, davacıların ön alım hakkını ön alım hakkına konu payın güncel değeri üzerinden kullanmaları gerektiğini beyan ederek davanın reddini savunmuştur.
İLK DERECE MAHKEMESI KARARI
İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla asıl ve birleştirilen davanın kabulüne karar verilmiştir.
IV.İSTİNAF
İlk Derece Mahkemesinin belirtilen kararına karşı süresi içinde asıl ve birleştirilen davada davalı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla davanın hak düşürücü süre içerisinde açıldığı, davalının satışı noter ihtarıyla bildirmeyerek davanın geç açılmasına sebebiyet vermesi nedeniyle objektif değer artışına yönelik talepte bulunamayacağı, önalım bedeli nemalandırılarak ön alım bedelinde meydana gelebilecek değer kaybının önüne geçilmesinin sağlandığı, İlk Derece Mahkemesi kararının usul ve yasaya uygun olduğu gerekçesiyle davalı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
V.TEMYIZ
A.Temyiz Sebepleri
Asıl ve birleştirilen davada davalı vekili temyiz dilekçesinde; davanın hak düşürücü süre içerisinde açılmadığına, ön alım hakkına konu payın güncel değeri üzerinden ön alım hakkının kullanılması gerektiği, davacılar lehine hukuka aykırı olarak vekâlet ücreti ve harca hükmedildiği gerekçesiyle kararın bozulmasını istemiştir.
B.Değerlendirme ve Gerekçe
Uyuşmazlık; ön alım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Dirk Ceza Kanunu İle Bazı Kanunlarda ve 631 sayılı Kanun Hükmünde Kararnamede Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un (7571 sayılı Kanun) 36, maddesi ile değişik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK'nın) "Kullanılması" kenar başlıklı 734. maddesinin ikinci fıkrası söyledir: "dava konusu payın rayiç bedeli hakim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Ön alim hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse ön alım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."
7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddesinin ikinci fıkrası ise şöyledir:
"Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4 721 sayılı Kanunun 734. maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır."
7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikle ön alım bedelinin, ön alım hakkına konu payın hakim tarafından belirlenecek rayiç bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaret olduğu hüküm altına alınmış ve ön alım hakkı sahibine bu bedelin nemalandırılmak üzere hakim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılması yükümlülüğü getirilmiştir. Bununla birlikte; 7571 sayılı Kanun ile TMK'ye eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrasında, TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan bu değişikliğin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.
Kanun koyucu anılan değişiklikte, ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin hangi tarih esas alınarak belirleneceği hususunda bir düzenlemeye yer vermemiş, bu tarihin belirlenmesini uygulamaya bırakmıştır.
TMKnın “Hukukun uygulanması ve kaynakları" kenar başlıklı 1, maddesinde, kanunun sözüyle ve özüyle değindiği bütün konularda uygulanacağı, kanunda uygulanabilir bir hüküm bulunmaması halinde, hakimin öd ve adet hukukuna göre, bu da yoksa kanun koyucu olsaydı nasıl bir kural koyacak idiyse ona göre karar vereceği ve hâkimirı karar verirken bilimsel görüşlerden ve yargı kararlarından yararlanacağı; "Hakimin takdir yetkisi" kenar başlıklı 4. maddesinde ise, Kanunun takdir yetkisi tanıdığı veya durumun gereklerini ya da haklı sebepleri göz önünde tutmayı emrettiği konularda hâkimin hukuka ve hakkaniyete göre karar vermesi gerektiği hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; 7571 sayılı Kanun ile değişik 734. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ön alım davalarında ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirleneceği tarihin tespitinde esas alınması gereken temel düzenleme olan Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar. ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."
Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirilmiştir. Bununla birlikte; anılan maddenin, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, bireyin mülkiyet hakkına üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakılmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkanlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatlerin adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır_
Bu kapsamda, ön alım davalarında on alım bedeli belirlenirken ön alım hakkı sahibi davacının elimi ile ön alım yükümlüsü davalının edimi arasındaki adil denge kurulmalı ve bu denge kurulurken ön alım hakkı sahibi davacıyı amaç dışında zenginleştirecek, ön alım yükümlüsü davalıyı ise fakirleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılarak mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlük gerçekleştirilmelidir.
Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ve ilkeler gözetildiğinde; 7571 sayılı Kanun ile değişik TMKnın 734. maddesinin ikinci fıkrasında bir düzenleme yer almadığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin belirlenmesinde, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten sonra açılacak davalar bakımından dava tarihinin, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış ve bu tarihte derdest davalar bakımından ise değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihin esas alınması kanunun amacına ve hukukun genel prensiplerine uygun olacaktır. Aksine bir uygulama, bir taraf lehine diğer taraf aleyhine hak dengesini zedeleyen ve ön alım hakkının asıl amacıyla çelişir adil olmayan sonuçlar doğuracaktır.
Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;
İlk Derece Mahkemesince, 25.12.2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile TMK'nın 734. maddesinin ikinci fıkrasında yapılan değişiklikten önce yürürlükte bulunan kanun hükümleri uyarınca ön alım bedeli olarak tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu masrafları esas alınarak davanın kabulüne karar verilmişse de, anıları değişiklikten önce açılan temyize konu davada, değişiklik doğrultusunda ön alım hakkı sahibi davacının bedele ilişkin yükümlülüğünün ön alım hakkına konu payın değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihteki rayiç değeri ile resmi senette alıcıya düşen tapu giderleri olduğu sonucuna varıldığından, ön alım hakkına konu payın rayiç değerinin, tarafların bu konudaki delilleri toplanarak, mahallinde yapılacak keşif ve taşınmazın vasfına uygun bilirkişi heyeti marifetiyle 25.12.2025 tarihi itibariyle tespit edilmesi, bu şekilde belirlenecek ön alim bedelinin daha önce depo edilen ve nemalandırılan bedelden fazla olması halinde daha önce depo edilen ve nemalandırılan toplam bedel ön alim bedelinden mahsup edilerek, bakiye bedelin nemalandırılmak üzere aynı hesaba depo ettirilmesi ve sonucuna göre karar verilmesi için hükmün bozulması gerekmiştir,
VI.KARAR
Açıklanan sebeplerle;
1. Temyiz olunan, İlk Derece Mahkemesi kararına karşı istinaf başvurusunun esastan reddine ilişkin Bölge Adliye Mahkemesi kararının ORTADAN KALDIRILMASINA,
2. İlk Derece Mahkemesi kararının BOZULMASINA,
Peşin alınan temyiz karar harcım istek halinde ilgiliye iadesine.
Dosyanın kararı veren Ilk Derece Mahkemesine, bozma kararınin bir örneğinin kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderi lmesine,
17.02.2026 tarihinde kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.
